Arsa yatırımının en büyük tuzaklarından biri imar terimlerini anlamadan satın almaktır. KAKS-TAKS'ı doğru hesaplamayan yatırımcı, sandığından çok daha az inşaat yapabileceğini sonradan öğrenir. Bu yazıda temel kavramları örneklerle anlatıyoruz.
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı)
TAKS, arsanın yüzde kaçının bina tabanı olarak kullanılabileceğini gösterir.
Örnek: 1.000 m² arsada TAKS 0.30 ise → bina tabanı maksimum 300 m² olabilir. Geri kalan 700 m² bahçe, otopark, yol vb. kalır.
KAKS / Emsal (Kat Alanı Kat Sayısı)
KAKS, toplam inşaat alanı demektir. Bina tabanı × kat sayısı.
Örnek: Aynı 1.000 m² arsada KAKS 1.50 ise → toplam inşaat alanı maksimum 1.500 m². TAKS 0.30 olduğu için bina tabanı 300 m², 5 kat çıkarsanız 5×300 = 1.500 m² olur. Daha fazla kat istiyorsanız taban küçülmek zorundadır.
Kat Adedi
İmar planında ya da çekme mesafelerine göre kat sayısı belirlenir. "5 kat müsaade" diye yazsa bile, çekme mesafesi yetmiyorsa o katı çıkamazsınız.
Çekme Mesafeleri
Bina ön bahçeden, yan bahçeden, arka bahçeden ne kadar geride durmalı? Bu mesafeler imar planında belirtilir; uymadığınızda yapı kullanma izni alamazsınız.
H Max (Maksimum Bina Yüksekliği)
Bazı bölgelerde kat değil metre cinsinden yükseklik kısıtı vardır. Tarihi alanlarda, askeri bölgelerde sıkça uygulanır.
Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı (KDKÇA)
"Ticaret + Konut" karma kullanım alanları. Yatırım potansiyeli yüksek ama imar koşulları daha karmaşıktır.
Tarım Arazisi vs İmarlı Arsa
Tarım arazisi üzerine konut/ticaret yapamazsınız (çok dar istisnalar dışında). Tapu üzerinde "tarla, bahçe, zeytinlik" yazıyorsa yapılaşma izni yoktur. Önce imara açılma + ifraz süreçleri tamamlanmalı.
Hisseli Tapu
Birden fazla kişinin sahibi olduğu arsa. Yönetimi zordur, satış için diğer hissedarların onayı gerekebilir. Yatırım için tek başına almak yerine, ifraz edilmiş tam tapulu tercih edin.
İfraz / Tevhid
- İfraz: Bir arsayı parçalara bölmek
- Tevhid: Birden fazla arsayı birleştirmek
Bu işlemler tapuda noter + belediye onayı ile yapılır.
DOP (Düzenleme Ortaklık Payı)
İmara açılma sırasında yol, park, okul için belediyenin aldığı pay. Yasal üst sınır %45'tir. DOP kesintisi yüksek bölgelerde net arsanız küçülür.
Pratik Kontrol Listesi
Arsa almadan mutlaka belediyeden alınması gerekenler:
- ✅ Resmi onaylı imar çapı
- ✅ İmar durumu belgesi
- ✅ Aplikasyon krokisi
- ✅ Tapu kayıt suretini Tapu Müdürlüğü'nden bizzat
- ✅ Bölge planı (varsa)
Bu belgeler 150-300 TL arasında masrafla alınır. Almadan satın alırsanız riski siz alırsınız.
Sonuç
İmar mevzuatı sıkıcı görünse de, doğru anlaşıldığında arsanızın gerçek değerini ortaya çıkarır. Tapuva platformunda her portföyün KAKS-TAKS bilgisi yayınlanmadan önce kontrol edilir.