Kira Getirisi Nedir, Nasıl Yorumlanır?
Kira getirisi (rental yield), bir gayrimenkulün satın alma bedeline kıyasla yıllık kira gelirinin yüzde kaçını ürettiğini gösteren temel performans göstergesidir. Yatırımcılar için en kritik karar metriği budur.
İki tür getiri var:
- Brüt getiri: Yıllık kira / Bedel × 100 — hiçbir gider düşülmemiş ham oran.
- Net getiri: Tüm giderler (aidat, vergi, sigorta, bakım, boş kalma) düşüldükten sonraki gerçek getiri.
Türkiye'de 2026 itibariyle brüt getirinin sağlıklı bandı %4-7 arası. Bunun altı düşük (değer artışına oynayan yatırım), üstü iyi nakit akışlı yatırımdır.
Geri Dönüş Süresini Etkileyen Faktörler
- Kira artış oranı: Yıllık TÜFE'ye bağlı kira artışı dönüşü hızlandırır.
- Mülk değer artışı: Bölgenin değer kazanması, geri dönüş hesabını değiştirir (sat-kaç stratejisi).
- Boş kalma süresi: Yılın 11 ay kiraya verilebiliyorsa, hesabı %10 azaltın.
- Bakım maliyeti: Eski yapılarda yıllık %1-2 mülk değeri kadar bakım harcaması olur.
- Kredi maliyeti: Konut kredisi ile alındıysa, faiz giderleri net getiriyi düşürür.
Sık Sorulan Sorular
Brüt kira getirisi nasıl hesaplanır?
Brüt kira getirisi = (Aylık kira × 12) / Satın alma bedeli × 100. Örneğin 3.000.000 TL'lik bir daireden aylık 15.000 TL kira alıyorsanız: 180.000 / 3.000.000 × 100 = %6 brüt getiri.
Net getiri neyi içermez?
Net getiri hesabında aidat, emlak vergisi, sigorta, bakım-onarım, GMSİ vergisi (gelir vergisi) ve boş kalma riski düşülür. Genelde brütten %25-35 daha düşük çıkar.
Türkiye'de iyi bir kira getirisi nedir?
2026 itibariyle Türkiye'de %4-7 arası brüt getiri yaygın. %5+ getiri sağlam yatırım, %6+ üstün yatırım sayılır. Bu oranlar enflasyon ve faiz oranlarına göre değişir.
GMSİ vergisi (kira geliri vergisi) nasıl hesaplanır?
Yıllık kira geliri 2026 için yaklaşık 47.000 TL altındaysa istisna uygulanır. Üzerini Gelir Vergisi Kanunu tarifesine göre vergilendirilir. Net hesaplamada bu oran düşülür.
Geri dönüş süresi neye göre değişir?
Aylık kira artışı, mülkün değer artışı, enflasyon ve giderler dönüş süresini etkiler. Bu hesaplama statik (mevcut kira sabit gibi) çalışır; dinamik tahminler için reel artış oranlarını dahil edin.