Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?
Bir gayrimenkulü satın aldıktan sonra 5 yıl içinde satarsanız, elde ettiğiniz kazanç "değer artış kazancı" olarak sınıflandırılır ve Gelir Vergisi Kanunu uyarınca vergilendirilir. Bu vergi, gayrimenkul yatırımcılarının kısa vadeli ticari kazançlarını kontrol etmek amacıyla uygulanır.
5 yıllık süre, taşınmazın tapuda devir alındığı tarihten başlar. Miras yoluyla edinilenler için ise muris (vefat eden) edinme tarihi esas alınır.
2026 Vergi Tarifesi (Tahmini)
| Gelir Dilimi (TL) | Vergi Oranı |
|---|---|
| 0 – 190.000 | %15 |
| 190.001 – 400.000 | %20 |
| 400.001 – 1.000.000 | %27 |
| 1.000.001 – 5.300.000 | %35 |
| 5.300.001 TL üzeri | %40 |
* Resmi 2026 tarifesi. 332 Seri No'lu GVK Genel Tebliği — Resmi Gazete 31/12/2025, sayı 33124, 5. Mükerrer.
Vergiyi Düşürmenin Yasal Yolları
- 5 yıl bekleyin: Gayrimenkulü 5 yıldan fazla elinizde tutarsanız vergi tamamen istisna olur.
- Maliyet endekslemesi: Alış maliyetinizi ÜFE oranıyla güncelleyin (%10'u aşan dönemler için).
- Giderleri belgeleyin: Emlakçı komisyonu, tapu masrafı, tadilat, mali müşavir ücreti gibi tüm giderleri faturalı olarak biriktirip maliyete ekleyin.
- İstisna tutarını kullanın: 2026 için 150.000 TL istisna otomatik uygulanır (resmi tebliğ).
Sık Sorulan Sorular
5 yıl kuralı nedir?
Bir gayrimenkulü iktisap (satın alma, miras, hibe) tarihinden itibaren 5 yıl içinde satıyorsanız, elde ettiğiniz kazanç 'değer artış kazancı' sayılır ve vergilendirilir. 5 yıldan sonraki satışlarda bu vergi alınmaz.
İstisna tutarı ne kadar?
2026 yılı için değer artış kazancı istisnası 150.000 TL'dir (332 Seri No'lu GVK Genel Tebliği, Resmi Gazete 31/12/2025, sayı 33124, 5. Mükerrer). Bu tutar üzeri kazançlar tarife üzerinden vergilendirilir.
Endeksleme nedir?
Alış tarihi ile satış tarihi arasında ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) artışı yüzde 10'u aştıysa, alış maliyetinizi ÜFE oranıyla güncelleyerek vergiyi düşürebilirsiniz. Buna 'maliyet endeksleme' denir.
Hangi giderler düşülebilir?
Emlakçı komisyonu, tapu masrafları, noter ücretleri, tadilat ve onarım giderleri, mali müşavir ücreti gibi belgelenebilir giderler maliyete eklenir ve vergiden düşülür.
Vergi nasıl beyan edilir?
Satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında Gelir İdaresi Başkanlığı'na yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir. Vergi Mart-Temmuz aylarında 2 taksitte ödenir.