Yasal Kira Artışı Nedir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi gereği, konut kiralarındaki yıllık artış oranı tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Bu sınır kiracıyı enflasyon karşısında korur.
Hesaplama mantığı basit: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + TÜFE_oran / 100). Örneğin 20.000 TL kira, %50 TÜFE ortalaması ile maksimum 30.000 TL'ye çıkabilir.
2024 değişikliği: 1 Temmuz 2024 öncesi konut kiralarında uygulanan %25 üst sınır kaldırılmıştır. Şu an sadece TÜFE 12 aylık ortalama uygulanır.
Önemli Noktalar
- Kira zam bildirimi yenileme tarihinden 1 ay önce yazılı olarak yapılmalıdır; bildirilmeyen zam geçerli olmaz.
- Hangi ayın TÜFE'si? Yenileme ayının bir önceki ayının 12 ay ortalaması (örn. Mayıs yenileme → Nisan TÜFE 12 ay ort.).
- Konut + çatılı işyeri (TBK md.339) → TÜFE 12 aylık ortalama tavanı emredici. Yargıtay 3. HD aşan kısmı kısmen geçersiz sayar.
- Çatısız işyeri / sınai / tarımsal kira → TBK md.344 kapsam DIŞI. Sözleşme serbestisi (TBK md.26) geçerlidir.
- 5 yılı aşan sözleşmeler (TBK md.344/3) → TÜFE bağlayıcı değil. Hakim emsal kiralar + hakkaniyetle belirler, taraflar anlaşamazsa kira tespit davası açılabilir.
- TBK md.343 → kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (depozito artışı, masraf yükleme vb.).
- Yenileme reddi için ev sahibi tarafından çıkarılma şartları sınırlıdır (gereksinim, yeniden inşa, satış sonrası 6 ay vb.).
- Hesaplanan tutar yasal üst sınırdır; daha az artış uygulanabilir.
Sık Sorulan Sorular
2026'da kira artış sınırı nedir?
Türk Borçlar Kanunu md.344'e göre konut ve çatılı işyeri kiralarındaki yıllık artış 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında uygulanan %25 konut tavanı 2 Temmuz 2024 itibariyle kaldırıldı; 2026'da yeniden TÜFE 12 ay ortalama tavanı geçerli.
Hangi ayın TÜFE'si kullanılır?
Sözleşme yenileme ayının BİR ÖNCEKİ ayının 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınır. Örnek: Mayıs 2026'da yenilenecek sözleşme için Nisan 2026 TÜFE 12 aylık ortalaması (%32,43) kullanılır. TÜİK her ayın 3'ünde saat 10:00'da yayınlar.
TÜFE 12 aylık ortalama nasıl hesaplanır?
Son 12 ayın TÜFE değişim oranlarının ortalamasıdır (aylık enflasyon ile karıştırılmamalı). Örnek: 12 ayda her ay %3 artış olduysa ortalama %3'tür. Tek aylık enflasyon %5 olsa bile, 12 aylık ortalama farklıdır.
İş yeri ve konut kira artışı farklı mı?
TBK md.344 emredici hüküm: konut ve ÇATILI işyeri (dükkan, ofis, mağaza) kiralarında yıllık artış TÜFE 12 aylık ortalamayı aşamaz. Çatısız işyeri (arsa, açık otopark, sınai/tarımsal alan) TBK md.344 kapsam DIŞIdır — sözleşme serbestisi geçerli. Yaygın yanılgının aksine çatılı işyeri için ÜFE değil TÜFE 12 ay ortalama uygulanır.
5 yıldan eski sözleşmemde özel kural var mı?
Evet. TBK md.344/3 uyarınca 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde yeni dönem kirası TÜFE'ye bağlı olmaksızın, hakim tarafından emsal kiralar, kiralananın durumu ve hakkaniyet kuralları çerçevesinde belirlenir. Taraflar anlaşamazsa kira tespit davası açılabilir. Bu durumda TÜFE ortalaması bağlayıcı değil, yalnızca referanstır.
Kira bedeli dışında kiracıya yeni yük gelebilir mi?
Hayır. TBK md.343 gereği yenilenen kira döneminde kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Örneğin depozito artırılması, aidat/masraf yükleme gibi yeni maddeler eklenemez; eklenirse geçersizdir.
Kira zammı için ne kadar önceden bildirim?
Yenileme dönemi başlamadan en az 1 ay önce yazılı bildirim yapılmalıdır. Bildirilmeyen zam, sözleşme yenilenince geçerli olmaz; eski kira devam eder.
Yargıtay TÜFE'yi aşan zammı ne yapar?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TÜFE 12 aylık ortalamayı aşan kira zammını kısmen geçersiz sayar ve oranı TÜFE 12 ay ortalamaya indirir. Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile mahkemede dikkate alınmaz.